首購族的購屋規劃

買屋是人生重大的決定之一,除非您手頭的資金相當充裕,否則考慮到2、30年的房貸契約、仲介費用、房屋修繕與裝潢以及其他與住房有關的費用,若您在短期內就賣屋的話,可能還會賠錢。想要以每月有限的收入達成置產目標,您需要檢視目前的財務狀況,配合儲蓄與理財工具的運用,籌足佔房屋總價30%-40%的自備款。在儲蓄購屋資金時分為兩階段,除了自備款的籌措,另外就是購屋後每月房貸的支付。

對於第一次買屋的消費者來說,如何做好購屋的財務規 劃,是一件相當重要的功課,尤其是準備購屋前就要有一套完整的財務規劃。除了要準備一筆自備款之外,後續還會有新屋裝潢以及家具、家電的購買支出,手邊最 好能有想要購買房屋之價格2成左右的現金,其中一成作為購屋的自備款,另外一成則是拿來當作裝潢及購買家具、家電的費用,自備款的金額比例越高,相對地, 後續房貸負擔也就越輕鬆。

買房子在好地段,是會夠增值抗通膨。好的交通是房屋 保值的的主要元素。而沒有捷運的地方則往往是離市中心位置,或是到達市中心的便利性為高的區域。比如鄰居快速道路可以更方便大幅縮短交通時間。預算有限的 首購族,若堅持購買2房或3房等居住面積較為寬敞的產品,不妨選擇距離工作地點有點遠又不會太遠的地區。若工作地點位於台北市火車站,那麼適合首購族選擇 的區域便很寬廣,像是捷運沿線尾端站區周邊,公車終點站周邊,或者是高架道路、快速路網系統尾端周邊。

看屋時要特別注意哪些事情

成家的美麗夢想要靠財務的自主才能實現,信義房屋企研室蘇啟榮經理提醒女性在有購屋意願後,要先檢視自己的生活,從需求出發選房,再衡量自己的還款能力而決定要買怎樣的房子。以中古屋而言,貸款成數約七成,若想購買八百萬的房子,大約要準備兩百四十萬的自備款,以寬限期兩年、貸款年利率1.8%、貸款年限二十年計算,兩年的寬限期過後,每個月要負擔的本利和約為三萬元,精打細算的女性一定要算仔細,除了自備款外,每個月的房貸支出最好控制在所得的三分之一內,才能在自己的還款能力內輕鬆成家。

邱太煊笑說,女性買方比較細心,在看屋時往往會留意到許多小細節,像他跟太太去看屋時,他覺得房子格局等各方面都沒問題,太太就會注意到屋內的房間與房間之間地板有高低落差,小孩在屋內嬉戲時就容易跌倒。雖然是小細節,卻是對孩子安全的守護。

另一方面,有些女性買方在看屋時就比較容易被美輪美奐的裝潢迷惑,有了寬敞的更衣室、明亮的開放式廚房就開始編織起未來的美夢,卻往往忽略了陽台的漏水水漬、馬桶的水壓完全不足,或附近生活機能不便的事實。邱太煊就建議看房子先看附近的大環境,盡量找單純、安全的環境,避開位居無尾巷的房子,多在四周走幾圈。良好的社區管理維護,對女性安全是一大保障,住家附近若有便利商店、超市、市場,採買一定方便許多,卻也要注意環境是否乾淨,若以大眾運輸為主要交通工具,就要觀察周邊的交通便利性。

有些賣方為求順利售出房子,會利用裝潢掩蓋缺點,事實上卻是金玉其外,敗絮其內。看屋時,隨身帶著雨傘,在牆壁和瓷磚上敲敲打打,若是聲音聽起來感覺空空的,表示牆面有問題或貼面沒有處理好。看到喜歡的房子不妨多跑幾趟,白天、晚上去看室內格局、採光、通風等,往往都會有不同的發現。

買房子精選投資物件

房地產女王張淳淳是精挑都更中古屋的專家,由於都更往往要耗費漫長的等待,她專挑精華地段、街廓整齊方正、純住宅型的4樓公寓,在都市更新進行前,將房子裝潢出租,不論都更的結果如何,買房子投資報酬率一樣讓人滿意。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,位在商業用地的物件,由於容積率高於住宅用地,含金量也較高,因此在精選投資物件時,商業用地的4樓公寓,如果一樓沒有店面,頂樓沒有加蓋,旁邊有大型空地且產權單純,將來整合會更為順利。

舊公寓最值錢的不是來自建物,而是土地。只要選對地點,例如生活機能完整、交通便利、位在捷運站200公尺內,都具有投資潛力。在買屋選擇投資物件時,4樓的公寓又比5樓公寓佳。由於戶數較少,同樣 100坪的土地,4樓公寓的土地持分就比5樓公寓高,而有些土地並不是同棟公寓的所有人均分,因此在選擇公寓時,也要張大眼睛看清楚,土地持分越大越有利。

以台北市而言,投資者搶破頭的莫過於大安區。徐佳馨表示,大安區的學區好、交通便利,對於投資兼自住的業主來說,非常具有吸引力。區域內新舊大樓的價差大,更能突顯都更後的效益,因此同屬高價區段的中正、信義區,也是許多買屋投資者趨之若鶩的投資標的。張淳淳手上所持有的中古屋,大多是在大安區、松山區,松山區大多街廓很方正,對於都更是一大利多;如果是比較彎曲的街道,即使開發後也不美觀,也會降低建商開發的意願。

現階段房屋買好還是租好

對於買屋或是租屋,宜買或宜租,無絕對論,而階段論,買好還是租好,應多方面考量,天時、地利、人合,如區位、需求、類型、與償付能力。
區位:都會區位、學區地段、休閒區位等。
需求:確認本身需求為何?是要自住或投資先確認清楚。
類型:受限於不同的需求,對於所選擇的產品亦會不同,像套房、電梯大樓、透天厝、別墅或是豪宅。
償付能力:購屋會產生其他的費用,如房貸利息、房屋稅、地價稅、受益費、裝潢費、維修費等各項費用,是租屋無須負擔的,所以購屋者,應要衡量本身的經濟能力,作好規劃,便能容易貸、輕鬆繳、購屋免煩惱。

最後提醒消費者,沒有什麼產品是絕對買划算或是絕對租較有利,例如,有些學區附近的套房型產品,因為租金收益高,相對有投資的價值,所以宜買。像台北市區產品房價高,相對於剛出社會的六、七年級生,負擔較高,所以在財務不能給付時,宜先以租賃之方式。

不過,大台北地區雖然房價高,但長期而言,購屋仍是自住或是置產的首選,現在面臨房價調整期,在房價震盪整理時期,先租後買是個不錯的選擇;至於大台北都會區以外,因為目前低利率環境仍然存在,租屋是財務上的一種慢性虧損,當然買屋還是比租屋划算。台灣房屋不動產研究中心

買房子應注意事項

買房子交屋流程及應注意事項
(1)買屋賣屋雙方最好一同至買賣標的物現場點交,買方需詳細檢視屋況、核對賣方願附贈予買方之設備及傢俱有無短少。關於買賣房地瑕疵之擔保責任特別說明如下:一般而言,買賣雙方簽訂不動產買賣契約時,賣方應於標的物現況說明書誠實告知屋況瑕疵,買方亦應於買賣過程交屋時不拖延時間速依通常程序檢查房況,如有發現任何瑕疵應即時反應通知賣方處理。有些賣方在賣屋時會強調「依現況交屋」而欲特約免除瑕疵擔保義務,惟需注意者,所謂依現況交屋係指賣方所交付之買賣標的物之現況並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵,如該屋況瑕疵賣方故意不告知且係交屋前早已存在,則賣方應負無過失之物之瑕疵擔保責任,而買受人自交屋時起五年內發現瑕疵均得主張是項權利。

(2)請代書分算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用,買屋賣屋雙方互相補貼予他方。賣方應於買方交付尾款時退回保證之商業本票予買方。賣方應於交屋時交付買賣標的物之鑰匙、遙控器及住戶規約等相關資料。

值得留意的是,重大瑕疵在交屋後雖有民法的5年保障;但通常經買方現場驗收,且沒有向賣方表示異議;一旦交屋完成,若有瑕疵,買方就得自行負擔相關修繕費用。房仲業者通常會備有點交確認單,提供買方根據確認單上的項目在現場逐一檢查;除各項約定的家具、設備外,包含天花板與牆壁是否漏水、剝落;水電瓦斯等管線是否接通;鑰匙是否符合,以及買方很容易忽略的馬桶是否暢通等。儘管買屋過程中,通常買方房子已看過數次,最後的地毯式檢查仍是必須的;買方可協請仲介經紀人或代書陪同前往驗收,由專家提供意見,避免容易忽略的檢查項目。

房屋買賣應注意事項

房屋是否有瑕疵
買賣房屋看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的情形及其位置?有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋?是否有損鄰狀況?有無違建或禁建情事?是否曾經發生火災及其他天然災害,造成建築物損害及其修繕情形?是否被建管單位列為危險建築?附近環境如何?有無公害?決定房屋買賣購屋時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。

停車位之使用
購買成屋時應注意是否有停車位之分管協議?是否需支付車位管理費?若是如何支付?使用時是固定位置使用、需承租、需排隊等侯、需定期抽籤等、每日先到先停,必須瞭解房屋資訊免得日後產生糾紛。

停車位記載情形
購買成屋時若一併購買停車位,必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登記?車位種類(平面式、機械式等)?車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號,未辦理者,依分管編號為準)?

管理委員會事宜
購買區分所有建物時要注意,管理費如何繳納?是否有積欠管理費?

付款方式
付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成4段付款:
簽約款:簽約時付一部分價款。
備證款:出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士或律師時,再交付一部分價款。
完稅款:繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。
交屋款:辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款